פסק-דין בתיק ע"א 11333/07

1. המערערת היא דודתה של המשיבה מס' 1 (להלן - " המשיבה"). סמוך לאחר לידת המשיבה היא נמסרה למערערת ולבעלה המנוח, שהיו חשוכי ילדים, וגדלה בביתם כבת לכל דבר.

לאחר שהמשיבה נישאה למשיב מס' 2 ולאחר הולדת בנם, עברה משפחת המשיבים להתגורר בקומה השנייה בבית המערערת ובעלה המנוח. לצורך הכשרת קומה זו למגורים, השקיעו  המשיבים מכספם. לאחר פטירת בעלה המנוח של המערערת, התגלעו מחלוקות בין הצדדים, עד כי בשנת 2003 העתיקו המשיבים את מקום מגוריהם ופינו את הקומה השנייה.

2. בתובענה שהוגשה לבית משפט השלום תבעו המשיבים מהמערערת תשלום סך של 574,982 ש"ח, כשהם טוענים שהמערערת התחייבה לשלם להם תמורת פינוי הקומה השנייה סכום של 150,000 דולר, שעל חשבונו הם קיבלו מקדמה בסך 150,000 ש"ח. סכום זה, בתוספת הפרשים ובתוספת סכומים שוליים נוספים, הוא הסכום שנתבע מהמערערת.

3. בית משפט השלום (כב' השופטת א' זיסקינד) חייב את המערערת לשלם למשיבים סך של 191,313 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.9.03. בית המשפט דחה את גרסת המשיבים לפיה המערערת התחייבה לשלם להם סכום של 150,000 דולר, וביסס את סכום החיוב שבפסק הדין על עלות ההשקעה בשיפוץ הקומה השנייה, כפי שנקבעה על ידי השמאי שמונה על ידי בית המשפט, מר אייל שנהב. בית המשפט הוסיף לעלות האמורה סכומים שונים וגרע ממנה סכומים אחרים, כמפורט בפסק הדין.

מנגד, בית המשפט קבע, כי המערערת איננה זכאית לקזז מחובה למשיבים דמי שימוש ראויים בגין השנים שבהן התגוררו המשיבים בביתה, שכן מצא שהצדדים הסכימו שמגורים אלה יהיו ללא תמורה.

4. טענתה המרכזית של המערערת היא, ששגה בית המשפט בכך שחייבה להחזיר למשיבים חלק ניכר מהשקעתם בשיפוץ הקומה השנייה, אך לא קיזז מהסכומים האמורים את שוויה של טובת ההנאה שהפיקו המשיבים במשך השנים הארוכות בהן התגוררו בקומה זו. זאת ועוד, המערערת טענה, כי בית המשפט ערך, כביכול, "הסכם חדש בין הצדדים", כאשר בפועל המשיבים לא ציפו מעולם שיקבלו חזרה את השקעתם בשיפוץ הקומה השניה והמערערת לא הסכימה מעולם להשיב למשיבים את עלות השיפוץ, שכן לא היה לה צורך בקומה השנייה ולא צמחה לה כל תועלת מהשימוש בה.

5. עיקרו של הדיון שנערך בפסק הדין התייחס לשאלת קביעת שווי השקעת  המשיבים בשיפוץ הקומה השנייה. ואולם, לא מצאנו בפסק הדין תשובה ברורה ומלאה לשאלה, מהו מקור חיובה של המערערת בהחזר הוצאות אלה למשיבים.

נראה, לכאורה, כי בית משפט השלום ביסס את חיוב המערערת על יסודות הסכמיים, במבחן מעילה שמקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט.

בית המשפט סבר, כי לנוכח ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 4.4.06), שלא כללה, לכאורה, התייחסות ל"סוגיית הפיצוי בגין 'התעשרות' ו/או 'עליית ערך הנכס' בשל השבחתו בידי ה[משיבים]", נזנחה הטענה כי המשיבים זכאים להחזר כספם  מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 40 לפסק הדין).

לטעמנו, קיים קושי לקבוע כי ההסכמה הדיונית הנ"ל מבטאת ויתור של המשיבים על עילת התביעה מכוח דיני עשיית עושר, כאשר נטען בכתב התביעה במפורש גם לעילה זו. ההסכמה הדיונית לא כללה ויתור מפורש על טענה שמקורה בעילה האמורה, ועיקרה של ההסכמה היה בקביעת מנגנון לשומת עלות השיפוצים, מנגנון שיכול לשמש את בעלי הדין גם לצורך תביעה בעילה של עשיית עושר. קביעת מנגנון זה אין פירושה ויתור על תביעה שמקורה בעילה זו.

נמצא, כי יש להידרש גם לטענות הצדדים המבוססות על העילה הנ"ל, ואם יימצא שעומדת למשיבים עילה זו, אך מובן הוא שיהיה צורך לבחון גם את תחולת הוראת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. דהיינו, אם ייקבע כי המשיבים זכאים להחזר השקעתם מכוח דיני עשיית עושר, יהיה צורך לבחון את השאלה, האם במקרה דנן קיימות נסיבות העושות את ההשבה בלתי-צודקת.

לנוכח סברתו של בית משפט השלום לפיה ההסכמה הדיונית מבטאת ויתור על העילה שמקורה בדיני עשיית עושר, לא נערך בפסק הדין דיון בסוגיה זו, ואין מנוס מהחזרת הדיון לבית משפט קמא, על מנת שייקבע ממצאים עובדתיים הנדרשים לצורך הכרעה בסוגיה ויחיל עליהם את הוראות הדין.

6.         ככל שחיוב המערערת מבוסס על יסודות הסכמיים, בית משפט קמא קבע, בצדק, כי לנוכח העובדה שהצדדים הסכימו כי המשיבים ישפצו את הקומה השנייה ויתגוררו בה, לא חלה הוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. בית המשפט קבע אמנם, כי על פי ההסכם שבין הצדדים לא זכאית המערערת לדמי שימוש ראויים, אך, מאידך גיסא, לא הסביר מה הוא תוכן ההסכמה שעליה מבוסס חיובה של המערערת להחזיר למשיבים את השקעתה, מאילו עובדות נלמדה אותה הסכמה, מתי היא הושגה וכו'.

לעניין זה נחזור ונדגיש, כי בית המשפט דחה את גרסת המשיבים, לפיה המערערת התחייבה לשלם להם סכום של 150,000 דולר. נראה כי בית המשפט גם דחה את גרסת המערערת, כפי שזו מופיעה בתצהירה, לפיה נאותה לשלם למשיבים בעת שהם פינו את הקומה השנייה 150,000 ש"ח בלבד ולפיה בתשלום האמור יש משום סילוק מלא של טענות המשיבים. עם זאת, לא מצאנו בפסק הדין ממצא פוזיטיבי ברור שעליו התבסס חיוב המערערת בסכום שנפסק. לא נקבע במפורש שמדובר בחיוב שמקורו בהסכמה, מפורשת או מכללא, לא נקבע מה טיבה של ההסכמה, מה תוכנה, מתי התגבשה ומהן העובדות המוכיחות קיומה של הסכמה זו.

אכן, כאמור לעיל, בין הצדדים הושג הסדר דיוני שמתואר גם בפסק הדין, שעיקרו מינוי השמאי אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט והגדרת הנושאים שלגביהם ינוהלו הוכחות. אם בית המשפט ראה בהסדר זה משום הודאה של המערערת בחובה לשלם למשיבים את השקעתם בשיפוץ הקומה השנייה, כאשר המחלוקת היחידה שנותרה היא רק בנוגע לסכום ההחזר, הרי שהדבר לא נאמר במפורש בפסק הדין, וגם אינו עולה בהכרח מלשון ההסדר הדיוני כפי שהוא מפורט בעמ' 6 לפרוטוקול מיום 4.4.06. אין אנו סבורים כי מן הראוי שנחרוץ את גורל הערעור על יסוד השערות ומסקנות משתמעות מלשונו של ההסדר הדיוני, היות ומדובר בסוגיה שהיא בבסיס חיובה של המערערת.

למותר לציין, כי חיוב המערערת בהחזר ההשקעה אינו מובן מאליו, במיוחד לנוכח מסקנת בית משפט קמא לפיה המערערת אינה זכאית לקבל דמי שימוש מהמשיבים. לא ניתן לשלול, למשל, את האפשרות, שההסכמה שבין הצדדים (ולו גם הסכמה מכללא), ככל שהוכח קיומה, הייתה, כי המשיבים יוכלו להתגורר בקומה השנייה ללא תמורה וכנגד כך לא יוחזרו להם הוצאות השקעתם בשיפוצה של אותה קומה, לפחות אם תתממש אופציית המגורים למספר שנים משמעותי. גם לא נקבעו בפסק הדין ממצאים באשר לנסיבות המדויקות של פינוי הקומה השנייה - האם נאלצו המשיבים לפנותה, ולו מכוח הנסיבות שנוצרו לאחר פטירת בעלה המנוח של המערערת, או שהדבר נעשה בהסכמה הדדית. יתכן שלממצאים שייקבעו בעניין זה, של נסיבות יציאת המשיבים מהמבנה, תהייה השלכה לעניין חיוב המערערת להחזיר למשיבים את דמי השיפוצים.

על טיב ההסכמה שבין הצדדים, ככל שהיתה, ניתן היה לעמוד בשתי נקודות זמן - האחת, עובר למועד ביצוע השיפוצים; השנייה, עובר למועד פינוי הקומה השנייה על ידי המשיבים. כאמור, לא מצאנו בפסק הדין קביעה ברורה באשר לטיב ההסכמה האמורה, בין במועד האחד ובין במועד השני. לפיכך אין בידינו לקבל את תוצאת פסק הדין לנוכח היעדר ממצאים כאמור.

7.         בנסיבות אלה סברנו, כי אין מנוס מהחזרת הדיון לבית משפט השלום, על מנת שיקבע ממצאים שבעובדה באשר לבסיס העובדתי והמשפטי שעליו מושתת חיובה של המערערת להחזיר למשיבים את עלות השיפוצים, ככל שיימצא בסיס כזה, וגם באשר למשמעותו הנכונה של ההסדר הדיוני. ממצאים שבעובדה ראוי להם שיקבעו על ידי הערכאה המבררת ועל כן לא ניתן להשלים את המלאכה במסגרת הערעור.

על יסוד ממצאים אלה תיקבע על ידי בית משפט קמא התוצאה המשפטית המתחייבת. מכיוון שלממצאים ולמסקנות אלה יכולה להיות השלכה על יתר הקביעות שבפסק הדין (כגון שלילת זכות המערערת לקזז מחובה למשיבים, אם יהיה חוב כזה, דמי שימוש ראויים), אנו סבורים כי מן הראוי שבית המשפט ייתן דעתו למכלול הסוגיות הנוספות אליהן התייחס בפסק דינו, לאור הקביעות שתעשינה על-ידו על-פי ההנחיות הכלולות בפסק דיננו.